Cualquiera que haya pasado suficiente tiempo en el sur de Florida lo ha visto: un día perfectamente soleado, sin lluvia a la vista, y el agua empieza a aparecer donde no debería.
Las calles se inundan. Los garajes quedan inaccesibles. Los desagües pluviales no dan abasto. Las propiedades frente al mar descubren de pronto que la línea entre la tierra y la bahía de Biscayne es considerablemente menos clara.
No se trata necesariamente de inundaciones relacionadas con el clima. Durante las mareas altas excepcionales (king tides), niveles del mar inusualmente altos empujan el agua hacia calles y propiedades, incluso en días despejados y soleados. A medida que sube el nivel del mar, las inundaciones que antes ocurrían solo en condiciones excepcionales se han vuelto cada vez más frecuentes.
Lo que puede parecer un inconveniente temporal ilustra un problema mucho mayor.
Inundaciones en el sur de Florida — video vía X (@Whi_rlz)
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Para los desarrolladores, contratistas y propietarios del sur de Florida, el aumento del nivel del agua representa un desafío enorme, uno que va mucho más allá de la ingeniería. Cada proyecto de adaptación implicará preguntas sobre financiamiento, responsabilidades contractuales, asignación de riesgos y, potencialmente, disputas significativas.
Y las preguntas que se ciernen sobre todo ello son: ¿Quién va a pagar para adaptar los edificios y la infraestructura que ya tenemos? ¿Y quién es capaz de emprender un proyecto tan monumental?
El Problema Es Más Grande que el Edificio
Las proyecciones de planificación del condado de Miami-Dade anticipan niveles del mar de 10 a 17 pulgadas más altos para 2040 en comparación con los niveles del año 2000. Enfrentar las consecuencias podría requerir elevar calles, mejorar el drenaje, instalar estaciones de bombeo, muros de contención, impermeabilización contra inundaciones y modificaciones significativas a las estructuras existentes.
Hay dos desafíos distintos: la prevención y la mitigación.
Las medidas preventivas buscan reducir las inundaciones mediante mejoras de drenaje, muros de contención y otra infraestructura de protección. Las medidas de mitigación y adaptación abordan las consecuencias de la exposición al agua que no puede evitarse por completo.
Para los edificios existentes, el segundo desafío puede resultar particularmente complicado.
Consideremos un condominio frente al mar construido hace décadas. La estructura en sí puede seguir siendo sólida, pero las condiciones a su alrededor están cambiando.
La vía de acceso se inunda con más frecuencia. La entrada del garaje queda demasiado baja. Los equipos eléctricos y mecánicos se vuelven cada vez más vulnerables. La infraestructura de drenaje requiere mejoras.
Con el tiempo, las áreas diseñadas originalmente como espacio útil de planta baja pueden requerir modificaciones sustanciales y podrían, en algunos casos, volverse cada vez más vulnerables a las inundaciones. Los estacionamientos, las áreas de recepción, los vestíbulos y otras funciones esenciales del edificio podrían volverse cada vez más difíciles o costosos de mantener.
Este fenómeno en curso plantea un desafío especialmente significativo para algunas de las propiedades frente al mar más valiosas de nuestro estado.
En algunos casos, las soluciones pueden implicar barreras contra inundaciones o la reubicación de equipos críticos. En otros, puede requerirse una intervención estructural más extensa. Elevar ciertas estructuras existentes puede ser técnicamente posible, pero para los edificios más grandes, los desafíos de ingeniería y financieros podrían hacer que ese enfoque resulte impráctico.
Construir de otra manera desde el principio es una cosa.
Readaptar una ciudad existente es algo completamente distinto.
Y a diferencia de un proyecto de construcción aislado, la eficacia de estas mejoras puede depender de infraestructura ajena a la propiedad misma.
Una asociación de condóminos podría invertir millones de dólares en proteger su edificio, solo para descubrir que las vías públicas circundantes siguen siendo vulnerables. Un desarrollador que construye una propiedad vecina conforme a estándares de resiliencia más nuevos puede encontrarse con condiciones de elevación y drenaje completamente diferentes.
El agua no reconoce los linderos de propiedad. Tampoco pueden hacerlo las soluciones.
¿Quién Asume la Responsabilidad Financiera y Contractual?
Los desafíos de ingeniería son considerables. Las implicaciones financieras y legales pueden ser aún mayores.
Una asociación de condóminos puede necesitar millones de dólares para mejoras que sus propietarios nunca contemplaron al comprar sus unidades. Las cuotas extraordinarias podrían ejercer una presión considerable sobre residentes que ya enfrentan gastos crecientes de seguros, mantenimiento y cumplimiento normativo del edificio.
Y estas son las asociaciones que pueden costear la readaptación. ¿Qué hay de las que no pueden?
Los municipios enfrentan sus propias restricciones financieras. Elevar calles, modernizar los sistemas de drenaje y fortalecer la infraestructura costera requieren una inversión pública significativa.
Los desarrolladores pueden incorporar medidas de resiliencia en la construcción nueva, pero no pueden abordar de forma independiente las vulnerabilidades de las propiedades vecinas o de la infraestructura pública.
Los contratistas pueden ejecutar las soluciones que diseñan los ingenieros, pero los proyectos de readaptación cada vez más complejos introducen riesgos técnicos, de cronograma y contractuales adicionales, junto con gastos significativos.
Y ninguna de las partes controla el sistema completo.
Esto plantea una importante pregunta jurídica: ¿Cómo debe asignarse la responsabilidad cuando el éxito de un proyecto de construcción depende de mejoras que están fuera del control de su propietario, proyectista o contratista?
Los contratos de construcción están diseñados para definir responsabilidades, asignar riesgos previsibles y establecer procedimientos para manejar condiciones inesperadas. Pero adaptar la infraestructura costera existente introduce desafíos que pueden no encajar dentro de los límites tradicionales de un proyecto.
¿Quién asume la responsabilidad cuando condiciones imprevistas del sitio requieren trabajo adicional? ¿Cómo deben abordarse los retrasos causados por mejoras de infraestructura de las que depende el proyecto? ¿Qué sucede cuando el alcance original debe cambiar para acomodar proyecciones de inundación o requisitos de diseño actualizados?
Estas preguntas afectan los presupuestos de construcción, los cronogramas, los requisitos de seguros y la viabilidad financiera de los proyectos mucho antes de que las disputas lleguen a un tribunal o a un procedimiento de arbitraje.
Las Soluciones de Hoy Pueden No Ser las Respuestas de Mañana
El sur de Florida ya está invirtiendo en mejoras de infraestructura destinadas a reducir las inundaciones.
Estos esfuerzos son necesarios, pero también plantean una difícil pregunta de largo plazo: ¿Qué sucede cuando las mejoras de hoy ya no sean suficientes?
Un sistema de drenaje modernizado para las condiciones actuales puede requerir capacidad adicional a medida que el nivel del agua continúe subiendo. Un muro de contención elevado hoy puede, con el tiempo, requerir modificaciones adicionales. Las protecciones a nivel de edificio diseñadas en torno a las proyecciones actuales pueden tener que reevaluarse décadas después.
El problema no es que estas mejoras carezcan de valor. Es que adaptarse al aumento del nivel del mar es un proceso continuo y no un problema que pueda resolverse necesariamente con un solo proyecto de construcción.
Lo que funciona durante los próximos 20 años puede no ser suficiente para las décadas que siguen.
Para los profesionales de la construcción, esto presenta un desafío particular. Los proyectos deben diseñarse, presupuestarse y entregarse conforme a requisitos definidos y, sin embargo, las condiciones ambientales que buscan atender seguirán evolucionando.
Por lo tanto, los contratos deben establecer con claridad los supuestos que sustentan el trabajo, las responsabilidades de cada participante y los procedimientos para abordar los cambios.
Sin esa claridad, los desacuerdos sobre el alcance del proyecto, las expectativas de desempeño, los costos adicionales y la responsabilidad podrían volverse cada vez más difíciles de resolver.
Prevenir la Próxima Generación de Disputas de Construcción
A medida que el sur de Florida emprende proyectos de resiliencia más complejos, el potencial de disputas de construcción crecerá.
Consideremos a un propietario que invierte en mejoras de drenaje que afectan las condiciones del agua en un predio adyacente. O a un contratista que completa un proyecto de protección contra inundaciones conforme a los planos aprobados, solo para que, años después, condiciones ambientales cambiantes pongan en duda su desempeño.
¿Quién asume la responsabilidad?
¿Qué sucede cuando los desarrollos privados dependen de mejoras de infraestructura pública que se retrasan, nunca se completan o simplemente no funcionan?
Y cuando intervienen múltiples propietarios, contratistas, ingenieros y organismos públicos, ¿cómo deben asignarse las responsabilidades de costo, alcance y desempeño?
No habrá una única respuesta universal. Cada proyecto presentará sus propios arreglos contractuales, consideraciones técnicas y obligaciones legales.
Sin embargo, una clara asignación de riesgos, una redacción contractual cuidadosa, la coordinación temprana y mecanismos eficaces de prevención de disputas pueden ayudar a reducir la incertidumbre.
Para proyectos complejos que involucran a múltiples partes interesadas, abordar los posibles conflictos durante la planificación y la contratación puede ser mucho más eficaz que intentar resolverlos una vez iniciada la construcción.
El objetivo no debería ser simplemente determinar quién es responsable cuando algo sale mal. Debería ser establecer un marco que permita que los proyectos avancen minimizando la probabilidad de disputas costosas.
Un Desafío Que Ninguna Entidad Puede Resolver Sola
El sur de Florida ha dedicado generaciones a diseñar una forma de vida en torno al agua.
El próximo capítulo requerirá adaptar un entorno construido existente a condiciones que siguen cambiando. La magnitud de esa tarea podría superar los recursos y las capacidades de cualquier municipio, organismo gubernamental, desarrollador u organización privada por sí solo.
No habrá un solo muro de contención, un solo proyecto de construcción ni una sola fuente de financiamiento capaz de atender todas las vulnerabilidades.
En cambio, habrá miles de decisiones que involucran a propietarios, desarrolladores, asociaciones de condóminos, contratistas, ingenieros, prestamistas y organismos públicos.
Algunas mejoras atenderán necesidades inmediatas. Otras requerirán planificación de largo plazo y coordinación a través de linderos de propiedad y jurisdicciones.
El desafío no es sugerir que cada edificio tendrá que elevarse o que cada calle terminará por inundarse. Es reconocer que adaptar un entorno urbano existente requerirá una inversión sustancial, proyectos de construcción complejos y relaciones jurídicas cuidadosamente definidas entre quienes son responsables de ejecutarlos.
La pregunta ya no es simplemente si el sur de Florida necesita adaptarse.
Es quién paga por el trabajo, quién lo ejecuta, quién asume los riesgos y cómo se prevendrán o resolverán las disputas cuando las responsabilidades se superpongan.
Esas son las conversaciones que las industrias de la construcción y los bienes raíces deberían estar teniendo ahora, mientras todavía existe la oportunidad de resolverlas mediante la planificación, la colaboración y arreglos contractuales sólidos, en lugar de hacerlo frente a frente en disputas costosas.